1、開發商做大公攤多賺錢

    2、消防應急場所改停車位 重復公攤又能多撈錢

    3、業主公攤面積被拿去牟利

    4、電梯樓梯門廳等公攤 業主也要付取暖費…

    7月下旬，武漢多名業主維權，抗議某樓盤開發商在公攤問題上玩貓膩。

    業主反映，該樓盤開發商對電梯、走廊等公攤面積也按室內精裝價收費，且價格虛高。一套125平米的房子，精裝修標準是2500元/平米，公攤比例為28%，這樣一算，每套房子通過公攤多收了8萬多元。

    事實上，公攤問題積弊已久。近年來，隨著房價上漲，部分開發商趁機推高公攤比例。

    住房公攤面積的存在是否合理？這里面開發商又有哪些貓膩？記者對此進行了調查采訪。

    誰都不希望房子的公攤面積太大，這里就涉及到公攤系數的概念。

    舉個例子，打開房本，上面寫著“房屋建筑面積：84.47㎡；專有建筑面積(使用面積)：63.43㎡，分攤建筑面積（公攤面積）：21.04㎡”。但并沒有明示，公攤面積都在哪些地方。公攤系數就是用分攤建筑面積除以專有建筑面積，數值是0.33(即33%)。

    旭輝集團北京區域事業部設計管理部高級經理劉嘉表示，住宅的公攤系數一般在0.18-0.25，商業用房一般在0.3-0.4，這些數據來自測繪公司的經驗值。但近年來，隨著房價上漲，公攤系數也迅速攀升，部分住宅超過了30%。2010年，山東某樓盤推出后的公攤系數甚至超過52%。去年，南京某商住公寓一些戶型的公攤面積竟然比套內面積還大，得房率只有42%。

    而問題在于，現有的法律法規并沒有對公攤系數設定上限。

    貓膩1

    每戶多算0.1平方米公攤

    均價4萬每平方米

    四千多戶的樓盤可多賺1659萬

    一位業內人士介紹，開發商在辦理房產證前，要請測繪公司去實地測量，隨后出具測繪成果報告，里面有詳細的建筑面積、套內面積、公攤面積情況，并將其交給開發商。

    也就是說，測繪企業和房地產開發企業對于公攤面積都在哪些地方，最為清楚。但問題在于，開發商并不會把這份有詳細公攤情況的測繪成果報告交給購房者。

    事實上，國際上基本是按實際使用面積計算房價的，但為何國內要采用包含公攤面積在內的建筑面積計算呢？

    “按實際使用面積來算的話，開發商沒法實現利潤的最大化。”上海翊堯建設工程技術檢測咨詢有限公司技術總監李平說。他說，購房者可以很容易地測出實際使用面積，卻無法測量公攤面積到底有多少。開發商可以在第三方測量時與之達成默契，在公攤面積的大小上做文章。

    以一線城市某樓盤舉例：共有4148套房，以均價4萬元/平米計算，假設開發商每套多算0.1平方米的公攤面積，那么整個樓盤就可多賺1659萬元。

    貓膩2

    重復公攤、重復收錢

    消防應急場所變停車位又可多賺千萬

    到底哪些屬于公攤面積？其內容的不明晰也給了開發商鉆空子的機會。

    你為公攤面積買了單，就擁有其所有權和使用權。但公攤實在是五花八門，加上開發商很少明確公示，購房者根本不知道哪些公共面積是自己的，更別提使用了。

    “比如，有些小區的消防應急場所等區域已經被算作公攤，卻又被劃成車位再次出售，這屬于重復公攤。”山東名仕宜居建設項目管理有限公司董事長王清華說，這樣的車位沒有產權，只能使用，不能轉讓。

    他說，這類車位在小縣城能賣到10萬左右，在省會城市能賣到20萬。一個中型社區，如果開發商想在這方面做手腳，地下能劃出幾百個車位，地上也有幾十個。假如開發商違規劃出100個車位，每個賣20萬元，一個小區就可賺2000萬元。實際中，很多小區的車位價格要比20萬高。

    貓膩3

    業主的公攤面積被牟利

    小區廣告收入返給業主

    可少交一半物業費

    王清華說，還有一些被算作公攤的物業用房，按道理是業主所有，物業公司應當向業主繳納一部分費用，但現實中很少有人會這么做。

    “小區電梯、樓道、門廳的一些廣告位，也是業主所有，前期開發商或后期物業公司接管后出售廣告位牟利，難道不應該向業主交錢嗎？”他說。

    記者注意到，不同城市的不同廣告位置價格差異很大，而一線城市則多在千元起算。例如，北京中高檔社區出入口動感燈箱報價為6000元；北京道閘起落桿媒體位則報價1800元，要求30框起投，最短發布周期一月。

    王清華認為，一個中型的高端社區，如果把廣告的收入反饋給業主，業主實際繳納的物業費其實可以減少50%。

    除了這些貓膩外，圍繞著公攤面積，還有著這樣一些爭議：

    爭議1

    是否應該為公攤支付取暖費？

    第一點疑問是，購房者是否應該為公攤面積支付取暖費等費用。

    目前，取暖費、物業費等都是按建筑面積來算的。也就是說，購房者不僅要為房子里的實際取暖面積交錢，還要為電梯、管道、樓梯、設備間、門廳、地下室和門口的警衛室交取暖費。

    爭議2

    有無可能取消公攤？

    隨著房屋精裝修政策乃至未來房地產稅的出臺，都會面臨按哪種面積收費的問題。既然公攤缺少標準、管理混亂，未來購房時，是否有可能只看套內實際使用面積呢？

    近幾年，為回應民眾訴求，重慶、廣州、北京等地已開始出現按套內建筑面積計價的探索。

    西安交通大學房地產研究所所長楊東朗認為，對公攤面積的計算和管理，其實是很簡單的問題，在政策和技術上都能做到，但問題就在于交易的信息是否透明，開發商是否愿意公開具體的公攤內容、是否有虛報公攤面積的嫌疑。“建議取消公攤，按照實際使用面積來計算房價，這樣購房者能更清楚明白。”他說。

    北京大學房地產法研究中心主任樓建波說，一套房子的總價是固定的，如果按照套內面積來算，那么每平米的單價必然會有所提高。其實無論按哪種方式，最關鍵的是把標準制定清楚，能讓人看得明白。 綜合中新、新華等

    專家建議

    銷售套內面積的重慶模式應全國推廣

    那么，買房公攤面積大，購房人就應該承擔，這種做法合理嗎？顯然并不合理。中原地產首席分析師張大偉表示，公攤面積已變成了開發商變相漲價的手段。

    張大偉認為，國家必須出臺相關的規范，設立得房率下線。張大偉表示：“一般在市場銷售過程中，大概得房率應該一般在75%至85%之間。從這點來看，應該有一些建筑規范或者行業規范。”

    也有專家建議，在全國推廣重慶模式。據悉，重慶在中國房地產市場里顯得“特立獨行”，不僅房價相對穩定，而且房子以套內面積為標準出售，也就是說，買100平米的房子，居住面積就是100平米，“貨真價實”。

    其實早在2002年，重慶人大常委會就以地方法規的形式，首次對商品房的計價方式做出明確規定和要求：商品房現售和預售，必須以套內建筑面積作為計價依據，商品房買賣合同及商品房權證應當載明共用部位及設施。該條例于當年8月1日施行，不按這一計價依據銷售的開發商，將由房地產行政主管部門責令改正，并處以商品房交易金額5%的罰款。

    有人辯稱，降低或取消公攤面積，可能會讓開發商忽視公用設施部位建設、降低環境配套等公共公用設施質量，甚至進一步推高房價。但國外成熟的經驗表明，在市場經濟中，如果開發商試圖在壓縮公攤面積后占購房者便宜，購房者肯定不會答應。為了生存和獲利，開發商更理性的選擇，是根據市場需要造出更好的房子。

    至于降低或取消公攤面積會推高“房價”之談，更是危言聳聽。因為壓縮公攤面積或改成按套內建筑面積計價造成的價格上漲，本身只是一個數字問題，并不會真正提高購房者負擔，相反會降低購房者的未來資金壓力。

    名詞

    公攤面積

    買100平方米的房子，結果實際住進去只有70平方米，這憑空少了的面積就是公攤面積。根據2000年開始實施的《房產測量規范》，分攤的公用建筑面積有：

    1、電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。

    2、共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。這意味著，不僅電梯、樓道、門廳，甚至門口警衛室的一部分面積也要由購房者買單。

    那么，公攤面積又是怎么來的呢？據說，公攤面積是中國香港特別行政區一種銷售房子的方式。香港的房地產起步特別早，所以，房子銷售方法也比較多。例如這個“公攤面積”的銷售方法。據說，這還是李嘉誠發明的。不過，香港已于2013年出臺新政，結束了房屋銷售按“建筑面積”計算的時代。

    公攤面積除了能讓開發商從中獲利之外，還有什么好處？分析人士稱，最大的好處是讓房價看上去不是那么高了，通過“建筑面積”這個基數，攤薄了房價。