上半年的樓市，愈發讓人有種撲朔迷離的恍惚感。甚至還有人說，當下的市場比去年還讓人感到迷茫。在去年，很多人的目標是明晰的，不管那么多，先去搶一套再說。但是在今年上半年，很多人在買不買、買在哪、怎么買這三個問題中輾轉。

  買房變成了一種跌入無間地獄般的折磨，而且是反復折磨。

  去年的市場很燥熱，今年的市場很悶熱。

  去年的市場是燥熱的，所有的人都躁動不安。去年下半年的市場雖說瘋狂，但起碼一切都在明面上，目標也是明晰的，就是房價在上漲，得買一套。

  于是，所有人都很燥熱的，紅著眼沖進樓市里，有錢的在掃蕩，剛需的在尋覓。

  伴隨調控的加碼，尤其是現在的中國，連五線城市都加入了調控大軍，“限購、限貸、限價、限售”變成了達摩克利斯之劍，懸在每一個買房者的頭頂，令人惶恐不安。

  有媒體說“北京房價暴跌”，還有的說“深圳房價9連跌”。跟著一線城市的房價波動，各路專家出來解讀“中國房地產行業進入下行周期，今年的房價恐怕保不住了”。

  我想對這些無腦唱空者說，Shit,請閉嘴!

  2017年上半年，全國各地政府土地收入較去年增長了34%，房地產相關稅收較去年增長了15%以上。

  2017年上半年，新增住戶貸款是3.77萬億元，人民幣貸款總額占比47%。而躁動狂熱的2016年，這個數字是多少？45%。對，調控下的上半年市場比去年還火熱。

  武漢在限價。但隨之出現的是內定選房，黃牛倒賣房號，中介內定指標。一個武漢人，交了15萬認籌金，認籌5個樓盤，全程陪跑5個樓盤。最后，繳納15萬的“茶水費”，拿到內部指標，順利選房。

  上海在限價，但隨之出現了高達50萬的“茶水費”。

  嘉興在限價，但捆綁地下電動車停車位銷售，一個地下電動車停車位，售價10萬以上。

  中牟在限價，但隨之出現了陰陽合同。合同備案價7300元/㎡，實際成交價9800元/㎡，合同外需額外支付20多萬，而且必須隨首付一起支付。

  土拍向上，稅收向上，需求向上！

  然后你告訴我，一線城市房價暴跌，而且是崩盤！你覺得可能么？ 今年的夏天很悶熱，今年的房地產市場更加悶熱。限價、茶水費、合同外費用……全都膠著在一起，暗地里焦躁不安，明面上一團安寧。

  有錢不能任性，買房強制搖號，上海成為悶熱市場里的一縷清風。

  限價后的上海，首先出現的是按照首付比例選房，首付越高，選房順序越靠前。全款客戶逐步透支后，隨之出現了內定房源、關系戶優先選房。

  限價之下，內部關系用比周邊二手房低2萬/㎡的價格優雅選房，沒關系的你連這個盤什么時候賣完都不知道。

  最后，動輒幾十萬的天價茶水費頻頻出現。想買房？先交幾十萬茶水費，內部指標助你順利買房。

  “限價”貌似成為了彈藥充足的投資金主、背景硬朗的關系戶的狂歡。真正有需求的購房者，望著低價，望著一秒飄紅的選房單，搖頭興嘆，扼腕嘆息。

  于是，7月18日，上海住建委和司法局聯合發布《關于貫徹商品住房項目銷售采取公證搖號排序有關問題的實施意見》——

  全部新盤必須公證搖號，按序購房；

  不得設置有利于內部和關系戶的入圍條件；

  本項目代理銷售企業以及其他房地產經紀機構員工不得入圍；

  開盤日前，公示房源和積累客戶名單，公證機構公證；

  搖號現場由公證機構監督，搖號排序結果當場公示；開盤一周內，搖號排序公證書上報房管局備案。

  住建委和司法局此舉，就是從政策、甚至是法律層面，規范搖號流程，規避關系戶、全款戶優先搶房，讓真正有居住需求的人，居者有其屋。

  你們說，關系戶先來選，全款的往里走，按揭的不要堵在門口，公積金的請把門口的電動車挪一挪……政府說，扯淡，誰都不能任性，都給我按規矩來！

  郁亮、融創說了這些話……

  7月19日，新華社采訪了萬科新帥郁亮，關于房地產市場的焦點問題，郁亮坦陳了幾個觀點：

  1、此波調控在回歸初心，回到1998年，要“只住不炒”。房地產不僅是拉動經濟增長的工具，更重要的是解決普通人的居住問題，還要強化租賃市場，要租售平權；

  2、未來的中國城市 “一二三四線”的分級已經失去意義，而是城市圈的升級。核心城市資源承載力接近極限，未來要借助軌道交通實現企業、勞動力、人口的外溢，最終形成城市圈和城市帶；

  3、一線城市、強二線城市的周邊區域，在未來有很大的發展空間。

  郁亮提到了幾個關鍵詞：“住房租賃市場”、“長租公寓”、“一二線城市周邊”、“軌道交通”。

  6月份，融創在被問及對三四線房產持續升溫的看法時，融創如是說：

  1、公司堅持看好一二線，看好一二線城市的周邊，受益于一線城市的溢出效應，未來這些城市的價格仍會有一個比較大的上漲空間；

  2、長期來看，不覺得三四線是一個可持續的市場，可能繁榮個一兩年，然后迅速低迷七八年，這種房地產市場的容量持續性以及長期的風險可能是不太看好的理由。

  融創也提到了幾個關鍵詞：“一二線城市及周邊”、“三四線不可持續”。

  在他們看來，未來的樓市，都市圈才有機會，而非都市圈的孤立城市，中長期失去了價值。

  米宅作為一個智庫型研究機構，也把中國各個熱點都市圈走了一遍，對于未來的樓市也有一些想法：

  1、都市圈化是城市化的必由之路。日本東京是這樣，韓國首爾是這樣，新西蘭、美國、澳洲都是這樣，中國未來也是這樣；

  2、過去的半年多，很多三四線城市不是在去庫存，而是轉庫存。很多三四線城市把房子賣給了投資客，甚至是炒房客，房子并未真正流轉到有需求的“住房者”。庫存并未消失，只是在投資客手里沉淀了下來；

  3、三四線城市隱形庫存很可能不降反增。開發商把庫存轉給投資客之后，拿著套現的錢，趁著上揚的市場，轉頭進入土地市場，大手筆拿地。所以三四線城市的顯性庫存沒有了，隱形庫存有可能更高了。

  4、90%以上的三四線城市已經完成補漲，中長期機會不大。也許仍有一些城市還有漏兒可以撿，但更多地城市已經完成補漲，現在進去，接盤俠的可能性更高。

一二線城市及一二線周邊，中長期沒問題，“斷崖式下跌、崩盤論”是無稽之談。三四線城市也許有機會，但更大可能是坑，所以處于安全考慮，還是要謹慎。

  市場很膠著，未來很混亂。

  但如果我們站在政策、市場、行業大咖的肩膀上，我們還能大致梳理出幾個大方向——

  1、全款搶房、茶水費、補高額差價，只是暫時，不可持續。市場購買力決定不可持續，政策強度決定不可持續。

  2、三四線城市市場熱度不可持續。庫存只是轉移，隱性庫存仍在沉淀，價格已經補漲，中長期不可持續。

  3、都市圈大勢決定一二線城市房價不可能斷崖式暴跌。讓那些偽專家、無恥公眾號去SHI。

  4、多關注一二線城市周邊區域，尤其是軌道交通輻射到的區域。