市民王先生來電：上個月，我在河西看好了一套房子，交了5萬元定金，這段時間我也一直在籌措首付款�？墒乔皫滋扉L沙市出臺了相關調控政策，我因為是外地戶口限購，現在房子不能買了。請問，政策原因造成的這種情況算違約嗎？我交的定金可以要求開發商退還嗎？

   回復：記者了解到，王先生人在廣州做生意，原本打算在3月底回長沙正式簽購房合同，交首付款�？墒�，3月18日，長沙市人民政府辦公廳下發《關于進一步促進房地產市場平穩健康發展的通知》，實施調控舉措。不少購房者因戶籍所在地、工作年限等被限購而無法購房，或由于限貸政策首付比例提高，一時沒有足夠經濟能力支付首付款，市民王先生只是其中一例。

  湖南睿邦律師事務所執行主任劉明律師認為，住房限購限貸政策具有公共政策的性質，屬于《民法通則》里的情勢變更、不可抗拒力。據介紹，適用情勢變更原則是指合同依法有效成立后，全面履行前，因不可歸責于當事人的原因，使合同賴以成立的基礎或環境發生當事人預料不到的重大變化，若繼續維持合同的原有效力則顯失公平，受不利影響的一方當事人有權請求法院或仲裁機構變更或解除合同的法律制度。不可抗力是指合同訂立時不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況。包括自然災害、政府行為社會異常事件等。

  “樓市調控行為是政府行為，屬于不可抗力。多數房屋購買合同中，也都會將政府政策作為不可抗力特別明確出來，由此原因造成合同無法進行下去時，可以雙方協商解除合同，雙方互不承擔相關違約責任。”劉明說，如果合同中有明確日期節點約定，而一方因個人原因逾期后碰到政府調控政策的，則應該由責任方承擔違約責任。

  此外，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條中規定：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。

  劉明律師認為，綜合上面兩條依據，因為樓市調控致使購房人失去購房資格或者購買能力的，購房人有權要求解除購房合同，拿回定金。